Una hipoteca es la transferencia de un interés en la propiedad (o su equivalente en la ley - un cargo) a un prestamista como garantía de una deuda - por lo general un préstamo de dinero. Mientras que una hipoteca en sí no es una deuda, es la seguridad del acreedor de una deuda. Se trata de una transferencia de un interés de que el propietario que el prestamista hipotecario, con la condición de que este interés será devuelto al propietario cuando los términos de la hipoteca se han cumplido o ejecutado. En otras palabras, la hipoteca es una garantía para el préstamo que el prestamista hace al prestatario.

En la mayoría de las hipotecas jurisdicciones están fuertemente asociados con los préstamos garantizados con bienes raíces en lugar de en otros bienes y en algunas jurisdicciones, sólo la tierra puede ser hipotecado. Una hipoteca es el método estándar por el cual los individuos y las empresas puedan adquirir bienes inmuebles sin la necesidad de pagar el valor completo de inmediato de sus propios recursos. Ver préstamo hipotecario para préstamos hipotecarios residenciales, comerciales e hipotecarios para los préstamos contra la propiedad comercial.

Los participantes y la variante de la terminología

Los sistemas jurídicos de los diferentes países, al tiempo que algunos de los conceptos en común, utilizan una terminología diferente. Sin embargo, en general, una hipoteca de la propiedad implica los siguientes partidos.

Prestamista hipotecario

Un prestamista de hipoteca es un inversor que presta dinero garantizado por una hipoteca sobre bienes inmuebles. En el mundo de hoy, la mayoría de los prestamistas vender los préstamos que escribir en el mercado secundario de hipotecas. Cuando venden la hipoteca, que ganan ingresos. Normalmente, la finalidad del préstamo es para el prestatario a adquirir ese mismo inmueble. El prestatario, conocido como el deudor hipotecario, le da la hipoteca al prestamista, conocido como el acreedor hipotecario. A medida que el acreedor hipotecario, el prestamista tiene el derecho a vender la propiedad para pagar el préstamo si el prestatario no pueda pagar.

La hipoteca se ejecuta con la tierra, así que incluso si el prestatario transfiere la propiedad a otra persona, el acreedor hipotecario tiene todavía el derecho de vender si el prestatario no paga el préstamo.

De modo que un comprador no puede comprar sin saberlo, los bienes objeto de una hipoteca, hipotecas estén matriculados o registrados en contra del título con una oficina de gobierno, como un registro público. El prestatario tiene el derecho a que la hipoteca de alta del título una vez que se pague la deuda.

Prestatario

Un deudor hipotecario es el prestatario en una hipoteca-se debe la obligación garantizada por la hipoteca. En general, el deudor debe cumplir las condiciones del préstamo subyacente u otra obligación y las condiciones de la hipoteca. De lo contrario, el deudor por lo general se corre el riesgo de ejecución de la hipoteca por el acreedor para cobrar la deuda. Normalmente, los deudores serán los dueños de casa individuales, los propietarios o empresas que adquieren su propiedad por medio de un préstamo.

Otros participantes

Debido al intercambio legal complicado, o medio de transporte, de la propiedad, uno o ambos de los principales participantes es probable que exija la representación legal. La terminología varía con la jurisdicción legal, véase abogado, abogado y agente inmobiliario.

Debido a la naturaleza compleja de muchos mercados, el deudor podrá dirigirse a un agente de hipotecas o asesor financiero para ayudar a que él o ella una fuente de acreedores apropiado, normalmente encontrar el préstamo más competitivo.

La deuda es, en las jurisdicciones de derecho civil, denominado hipoteca, lo que puede hacer uso de los servicios de un hipotecarios para ayudar en la hipoteca.

Por defecto en la propiedad, dividida

Cuando una porción de tierra se compra con una hipoteca y luego se separan y se venden, el "orden inverso al de la alienación regla" se aplica a decidir los responsables de la deuda pendiente.

Cuando un aparato hipotecados de la tierra es dividida y vendida, en caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario cierra por primera vez en tierras todavía propiedad del deudor hipotecario y procede contra los propietarios de otros en una "orden inverso" en la que se vendieron. Por ejemplo, A adquiere un 3-acres (12.000 m2) lote por una hipoteca a continuación, se divide en tres el lote 1-acre (4.000 m2) lotes (A, B y C), y vende el lote B a X, y mucho C a Y, retener el lote A para sí mismo. En caso de incumplimiento, el producto hipotecario contra el lote A en primer lugar, el deudor hipotecario. Si la exclusión o la recuperación del lote A no satisface totalmente la deuda, el producto hipotecario contra el lote B, entonces mucho C. La razón es que el comprador debería haber una mayor equidad y los posteriores compradores reciben una acción diluida.

Aspectos jurídicos

Las hipotecas puede ser legal o equitativo. Por otra parte, una hipoteca puede tomar uno de un número de diferentes estructuras legales, la disponibilidad de la que dependerá de la jurisdicción en la que se hace la hipoteca. Las jurisdicciones de derecho común se han desarrollado dos formas principales de la hipoteca: la hipoteca por la desaparición y la hipoteca por la carga jurídica.

Desde el siglo XVII, los prestamistas no han sido autorizados para llevar a interés en la propiedad más allá de la deuda subyacente bajo el principio de la equidad de la redención. Los intentos por el prestamista para llevar a una participación en la propiedad de una manera similar a los bonos convertibles a través del contrato se han derribado por lo tanto los tribunales como "obstrucciones", pero la evolución en los años 1980 y 1990 han dado lugar a la aplicación menos rígida de este principio, en particular debido al gran interés entre los teóricos de volver a un régimen de libertad de contrato.

Hipoteca por fallecimiento

En una hipoteca por fallecimiento, el acreedor (el prestamista) se convierte en el dueño de la propiedad hipotecada hasta que el préstamo se reembolsa o se cumple la obligación hipotecario en su totalidad, un proceso conocido como "redención". Este tipo de hipoteca que toma la forma de un medio de transporte de los bienes al acreedor, con la condición de que los bienes serán devueltos en la redención.

Hipotecas por desaparición fueron la forma original de la hipoteca, y se siguen utilizando en muchas jurisdicciones, y en una pequeña minoría de estados de los Estados Unidos. Muchas otras jurisdicciones de derecho común tienen por tanto suprimirse o reducirse al mínimo el uso de la hipoteca por fallecimiento. Por ejemplo, en Inglaterra y Gales, este tipo de hipotecas ya no está disponible, en virtud de la Ley de Registro de Tierras de 2002.

Hipoteca por la carga legal

En una hipoteca por la carga jurídica o técnicamente ", un cargo por el hecho de ser expresadas por medio de la hipoteca legal" , el deudor sigue siendo el propietario legal de la propiedad, pero las ganancias suficientes derechos de los acreedores sobre ella para que puedan hacer valer sus de seguridad, tales como el derecho a tomar posesión de la propiedad o venderla.

Para proteger al prestamista, una hipoteca por la carga jurídica que se registra en un registro público. Dado que la deuda hipotecaria es a menudo el más grande de la deuda contraída por el deudor, los bancos y otros prestamistas hipotecarios ejecutar búsquedas de títulos de la propiedad de bienes raíces para asegurarse de que no existen las hipotecas ya está registrado en los bienes del deudor que puedan tener mayor prioridad. Privilegios fiscales, en algunos casos, se harán antes de las hipotecas. Por esta razón, si un prestatario tiene impuestos sobre la propiedad, el banco pagará a menudo a prevenir el titular del gravamen de excluir y aniquilar a la hipoteca.

Este tipo de hipoteca es más común en los Estados Unidos y, desde la Ley de propiedad de 1925, ha sido la forma usual de la hipoteca en Inglaterra y Gales (ahora es la única forma - ver arriba).

En Escocia, la hipoteca por la carga legal es también conocida como Norma de Seguridad.

En Pakistán, por la carga de la hipoteca legal es la forma más común utilizado por los bancos para garantizar la financiación. También es conocido como la hipoteca social. Después del registro de carga legal, derecho de retención que el banco no se haya inscrito en el catastro que indica que la propiedad está en la hipoteca y no pueden venderse sin la obtención de un NOC (certificado de conformidad) por el banco.

Hipotecarios equitativos

Hipotecas equitativa no se ajustan a los criterios de una hipoteca legal, pero se consideran hipotecas en virtud de la equidad (en el interés de la justicia), porque el dinero fue prestado y la seguridad se había prometido. Esto podría producirse debido a cuestiones de procedimiento o de papeleo. Basándose en esta definición, existen numerosas situaciones que podrían conducir a una hipoteca equitativa. En 1961, el derecho Inglés requiere el consentimiento de la corte antes de que el acreedor hipotecario equitativa podía vender. Cuando los depósitos de los prestatarios de un título hecho con el prestamista, que históricamente ha creado una hipoteca equitativa en Inglaterra, pero la creación de una hipoteca equitativa de ese proceso ha sido menos algunos de los Estados Unidos.

En una hipoteca equitativa el prestamista está garantizado por la toma de posesión de todos los documentos de propiedad original de la propiedad y por el prestatario firma de un Memorando de depósito de título de propiedad (MODTD). Este documento es un compromiso por parte del prestatario que él / ella ha depositado los documentos de propiedad con el banco con sus propios deseos y voluntad, con el fin de garantizar la financiación obtenida del banco.

Historia

En el derecho común, una hipoteca es un medio de transporte de tierra que en su cara era absoluta y transmitió una propiedad de dominio absoluto, pero que en realidad era condicional y no tendría ningún efecto si se cumplieran determinadas condiciones - por lo general, pero no necesariamente, la reembolso de una deuda al propietario original. Promesa de ahí la palabra "hipoteca" (un término jurídico que significa en francés "muertos"). La deuda era absoluto en la forma, ya diferencia de una "promesa de vivir" no es condicional depende de su pago únicamente de cría y venta de cosechas o ganado, o simplemente dando los cultivos y el ganado criado en la tierra hipotecada. La deuda hipotecaria se mantuvo en vigor o no el éxito de la tierra podría producir suficientes ingresos para pagar la deuda. En teoría, una hipoteca no requiere más medidas que deben adoptarse por el acreedor, como la aceptación de los cultivos y el ganado en la devolución.

La dificultad de este acuerdo fue que el propietario del prestamista era absoluta de la propiedad y puede vender o se niegan a cederlas para el prestatario, que estaba en una posición débil. Cada vez más los tribunales de la equidad comenzó a proteger los intereses del prestatario, de modo que un prestatario llegó a tener un derecho absoluto a insistir en la retrocesión de la redención. Este derecho del prestatario que se conoce como la "equidad de la redención".

Este acuerdo, mediante el cual el prestamista, en teoría, el dueño absoluto, pero en la práctica había algunas de las prácticas de derechos de propiedad, se ha visto en muchas jurisdicciones como torpemente artificial. Por ley la posición de la ley común fue alterado para que el deudor hipotecario se mantengan la propiedad, pero los derechos del acreedor hipotecario, como la exclusión, el poder de venta, y el derecho a tomar posesión, serán protegidas.

En los Estados Unidos, los Estados que han reformado la naturaleza de las hipotecas de esta manera se conocen como los estados del gravamen. Un efecto similar se logró en Inglaterra y Gales por la Ley de la Propiedad Ley 1925, que abolió las hipotecas por la conducción de una simple cuota.

La exclusión y la no utilización de préstamos

En la mayoría de las jurisdicciones, un prestamista puede embargar la propiedad hipotecada si ciertas condiciones - principalmente, la falta de pago del préstamo hipotecario - aplicar. Con sujeción a los requisitos legales, la propiedad, entonces se puede vender. Cualquier cantidad recibida de la venta (neto de gastos) se aplican a la deuda original.

En algunas jurisdicciones, principalmente en los Estados Unidos , los préstamos hipotecarios son préstamos sin recurso: si los fondos recuperados de la venta de los bienes hipotecados sean insuficientes para cubrir la deuda pendiente, el prestamista no podrá recurrir al prestatario después de la ejecución hipotecaria. En otras jurisdicciones, el deudor sigue siendo responsable de cualquier deuda restante, a través de un juicio por deficiencia. En algunas jurisdicciones, las primeras hipotecas no son préstamos de recurso, pero la segunda y las subsiguientes son préstamos recurso.

Procedimientos específicos para la ejecución hipotecaria y la venta de la propiedad hipotecada casi siempre se aplican, y puede ser estrictamente regulado por el gobierno pertinente. En algunas jurisdicciones, las ejecuciones hipotecarias y la venta puede ocurrir muy rápidamente, mientras que en otros, la ejecución hipotecaria puede tomar muchos meses o incluso años. En muchos países, la capacidad de los prestamistas para excluir es muy limitada, y el desarrollo del mercado hipotecario ha sido notablemente más lento.

Tipos de instrumentos hipotecarios

Dos tipos de instrumentos hipotecarios se utilizan comúnmente en los Estados Unidos: la hipoteca (a veces llamado escritura de hipoteca) y el hecho de la confianza.

La hipoteca

En todos los estados del país, de una hipoteca se crea un gravamen sobre el título de la propiedad hipotecada. La exclusión de gravamen que casi siempre requiere un proceso judicial que declara la deuda que se debe y en rebeldía y se ordena la venta de la propiedad para pagar la deuda.

Seguridad de obra

La escritura para garantizar la deuda es un instrumento utilizado de hipotecas en el estado de Georgia. A diferencia de una hipoteca, una garantía de escritura es un medio de transporte real de la propiedad real de la seguridad de una deuda. Tras la ejecución de tal obra, el título pase al beneficiario o beneficiarios (por lo general el prestamista), sin embargo, el otorgante (el deudor) mantiene título equitativo para usar y disfrutar de la tierra transmitida sujeta al cumplimiento de obligaciones de deuda.

Acciones de Seguridad debe ser registrado en el condado donde se encuentra la tierra. Aunque no hay tiempo específico en el que tales hechos deben ser presentadas, la omisión del registro de la escritura oportuna para garantizar la deuda pueden afectar a la prioridad y por lo tanto la capacidad de hacer cumplir la deuda en contra de la propiedad en cuestión.

La escritura de fideicomiso

La escritura de fideicomiso es un acto por el prestatario a un fiduciario para los fines de garantizar una deuda. En la mayoría de los estados, también se limita a crear un gravamen sobre el título y no una transferencia de título, independientemente de sus términos. Se diferencia de una hipoteca en que, en muchos estados, puede ser excluido por un no-venta judicial celebrada por el fiduciario. También es posible excluir a ellos a través de un proceso judicial.

"La mayoría de las hipotecas" en California son en realidad los hechos de la confianza. La diferencia es efectivo que el proceso de ejecución puede ser mucho más rápido para una escritura de fideicomiso que para una hipoteca, del orden de 3 meses en lugar de un año. Debido a que la ejecución de una hipoteca no requiere de acciones por el tribunal los costos de transacción pueden ser un poco menos.

Escrituras de fideicomiso para garantizar los pagos de las deudas no deben ser confundidos con los instrumentos de la confianza que a veces se llaman las escrituras de fideicomiso, pero que se utilizan para crear fideicomisos para otros fines, tales como planificación de patrimonio. Aunque existen algunas semejanzas en la forma, muchos estados tienen escrituras de fideicomiso para garantizar el pago de las deudas no crean fideicomiso verdad.